粵港澳大灣區(qū)作為國家級戰(zhàn)略布局，發(fā)展規(guī)劃即將出臺，有望引領(lǐng)中國新一輪對外開放和科技創(chuàng)新，而對于房地產(chǎn)行業(yè)，粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展為其帶來戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)也帶來巨大挑戰(zhàn)，尤其是身處粵港澳大灣區(qū)的房企，未來如何根據(jù)大灣區(qū)的發(fā)展進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃或是房企的制勝關(guān)鍵。
作為粵派老牌房企，大灣區(qū)的布局會對雅居樂的戰(zhàn)略行動和目標(biāo)帶來哪些變化呢？為此，新浪樂居邀請到雅居樂地產(chǎn)集團(tuán)副總裁兼商業(yè)管理集團(tuán)總裁張中略，來談一下他對于粵港澳大灣區(qū)、房地產(chǎn)市場變化以及雅居樂未來發(fā)展布局等的看法和見解。
雅居樂地產(chǎn)集團(tuán)副總裁兼商業(yè)管理集團(tuán)總裁張中略
一身筆挺的黑色西裝配上藍(lán)白色襯衫，一副黑色半框眼鏡，加之親切隨和的談吐，張中略給人的印象既紳士又文質(zhì)彬彬。
對于大灣區(qū)會給房地產(chǎn)市場帶來的主要變化，張中略認(rèn)為粵港澳大灣區(qū)是房企業(yè)務(wù)多元化的試驗(yàn)場和熱門區(qū)域，市場將走向多業(yè)態(tài)發(fā)展，發(fā)展模式也將隨之升級；房地產(chǎn)運(yùn)營與經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系將更為緊密，也將由粗放走向精細(xì)，由傳統(tǒng)走向創(chuàng)新。
但同時(shí)，他也認(rèn)為土地供應(yīng)制約以及“新常態(tài)”下的政府調(diào)控也會給房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來一定挑戰(zhàn)和制約。
深耕大灣區(qū) 積極謀劃升級
1992年，雅居樂從中山起家，作為廣東本土房企，雅居樂是出生在大灣區(qū)的企業(yè)，也是成長于大灣區(qū)的企業(yè)。26年來，雅居樂把房子蓋到了全國大部分地區(qū)甚至布局海外，而深耕粵港澳大灣區(qū)，依然是雅居樂不變的發(fā)展目標(biāo)。
雅居樂地產(chǎn)集團(tuán)副總裁兼商業(yè)管理集團(tuán)總裁張中略接受采訪
“雅居樂非?？春没浉郯拇鬄硡^(qū)的發(fā)展前景，將立足于過去的深耕多年的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，圍繞大灣區(qū)城市進(jìn)行多業(yè)態(tài)、多維度的深度布局，助推企業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)升級發(fā)展。”張中略向記者說道。
把粵港澳大灣區(qū)定位為世界級灣區(qū)，為雅居樂集團(tuán)的業(yè)務(wù)發(fā)展帶來重大商機(jī)。在雅居樂2018年預(yù)計(jì)推出的項(xiàng)目中，大灣區(qū)項(xiàng)目就占有四分之一，“未來，深耕粵港澳大灣區(qū)仍將是雅居樂重要的發(fā)展方向之一?！?/span>
據(jù)了解，至今雅居樂已在粵港澳大灣區(qū)的中山、廣州、惠州等地精心打造超過70個(gè)項(xiàng)目，并且雅居樂在大灣區(qū)的土地儲備超1100萬，占雅居樂整體土地儲備的32.5%，未來潛力十分巨大。
對于粵港澳大灣區(qū)各城市之間存在的梯度差異，張中略表示“雅居樂會根據(jù)大灣區(qū)各城市的定位和產(chǎn)業(yè)特征，積極爭取合作機(jī)會，融入到城市產(chǎn)業(yè)升級、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)興城的發(fā)展戰(zhàn)略中?！?/span>
同時(shí)，雅居樂積極開發(fā)具創(chuàng)意的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，進(jìn)一步擴(kuò)大市場份額。作為雅居樂在灣區(qū)新推出的生態(tài)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目——中山雅居樂民森迪茵湖小鎮(zhèn)，除了擁有優(yōu)越的區(qū)位，項(xiàng)目在產(chǎn)業(yè)鏈上還可以全面與中山、南沙展開合作，強(qiáng)力融入粵港澳大灣區(qū)核心城市群。項(xiàng)目從今年年初開售至今已累計(jì)銷售超過9個(gè)億。
雅居樂未來將會“繼續(xù)透過招標(biāo)、拍賣、掛牌及股權(quán)收購等方式，來增加雅居樂的土地儲備，為長遠(yuǎn)銷售穩(wěn)步增長奠下穩(wěn)固根基。”
“1+N”戰(zhàn)略布局 版圖擴(kuò)至海外
時(shí)值雅居樂成立26周年之際，在市場追求多元化發(fā)展的大背景下，雅居樂也開始了以“1+N”運(yùn)營模式為核心的多元化發(fā)展戰(zhàn)略。目前，雅居樂完成了以地產(chǎn)為主、多元業(yè)務(wù)并行的布局調(diào)整，旗下分成地產(chǎn)、雅生活、環(huán)保、教育、建設(shè)等業(yè)務(wù)板塊，其版圖也擴(kuò)展到全國甚至布局海外地區(qū)。
今年2月9日，雅居樂旗下的雅生活集團(tuán)在港上市，作為國內(nèi)第七家登陸港股的物業(yè)公司，雅生活對自己信心十足，也為其未來發(fā)展打下穩(wěn)健的基礎(chǔ)；在環(huán)保領(lǐng)域，雅居樂努力整合各方資源，投入已經(jīng)達(dá)到十幾億，并積極推動環(huán)保教育。
同時(shí)雅居樂還積極在旅游、健康、體育以及智能科技等方面尋求合作，實(shí)施“1+N”全面戰(zhàn)略布局?！拔磥恚啪訕凡粌H僅要做地產(chǎn)的制造商，更要努力成為以地產(chǎn)為核心、貫通全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)供應(yīng)商和運(yùn)營者，致力于成為‘優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)商’，助力每一個(gè)人的精彩生活。”
而隨著消費(fèi)升級和生活水平的提升，使得人們對于居住屬性與功能的要求和關(guān)注越來越高，張中略認(rèn)為“我國正處于消費(fèi)升級的大潮中。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，滿足不同人群的居住需求，則顯得更為關(guān)鍵。”
“雅居樂將堅(jiān)守一生樂活的品牌理念，不斷推動產(chǎn)品創(chuàng)新和升級，優(yōu)化居住環(huán)境、提升居住品質(zhì)、滿足不同人群的住房需求，做新生活和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的創(chuàng)造者和引領(lǐng)者。”
2017年，雅居樂銷售額897.10億，同比增長52.4%，離千億房企的距離越來越近。包括德銀、里昂證券、瑞士信貸、摩根士丹利等多家證券評級機(jī)構(gòu)紛紛給雅居樂上調(diào)評級。同時(shí)，2017年整年內(nèi)，穆迪及標(biāo)普也一致上調(diào)雅居樂的評級展望至“正面”。
作為粵派房企，隨著多元化的布局和發(fā)展，以及粵港澳大灣區(qū)政策的實(shí)施，相信雅居樂未來會有更大的發(fā)展空間，取得更為耀眼的成績。
以下為新浪樂居與張中略先生的對話精選：
新浪樂居：粵港澳大灣區(qū)會給房地產(chǎn)市場帶來哪些機(jī)遇？您對粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有什么建議？
張中略：首先要緊跟消費(fèi)升級，推動房地產(chǎn)產(chǎn)品升級。當(dāng)下，我國正處于消費(fèi)升級的大潮中。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，滿足不同人群的居住需求，則顯得更為關(guān)鍵。
其次要瞄準(zhǔn)城市定位，發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。作為一家發(fā)端成長于大灣區(qū)的企業(yè)，雅居樂將持續(xù)關(guān)注即將出臺的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展綱要》，根據(jù)大灣區(qū)各城市的定位和產(chǎn)業(yè)特征，積極爭取合作機(jī)會，融入到城市產(chǎn)業(yè)升級、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)興城的發(fā)展戰(zhàn)略中。同時(shí)，作為一家以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)并行的企業(yè)，雅居樂還致力于結(jié)合市場需求、區(qū)域特點(diǎn)和自身優(yōu)勢,研究發(fā)展特色小鎮(zhèn)。
新浪樂居：粵港澳大灣區(qū)會給房地產(chǎn)市場帶來哪些主要變化？
張中略：第一，粵港澳大灣區(qū)是房企業(yè)務(wù)多元化的試驗(yàn)場和熱門區(qū)域，市場走向多元發(fā)展、發(fā)展模式升級。灣區(qū)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)，是城市群經(jīng)濟(jì)、城市之間的共融發(fā)展、城市產(chǎn)業(yè)的相互協(xié)同、城市空間的營造和運(yùn)營。作為中國城市和城市群建設(shè)、發(fā)展的重要參與者，中國房企正在由傳統(tǒng)的“開發(fā)商”轉(zhuǎn)向“城市配套服務(wù)商”、“城市運(yùn)營商”角色轉(zhuǎn)變。商業(yè)運(yùn)營、長租公寓、產(chǎn)城開發(fā)、物流地產(chǎn)、教育醫(yī)療等等與城市運(yùn)營服務(wù)有關(guān)的新業(yè)務(wù)在這里聚集。
第二，房地產(chǎn)運(yùn)營與經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系將更為緊密。廣深港引領(lǐng)下的產(chǎn)業(yè)升級、區(qū)域協(xié)同和集聚發(fā)展，是粵港澳大灣區(qū)未來的重點(diǎn)。當(dāng)前，粵港澳大灣區(qū)各城市規(guī)劃了各自的未來產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展。房地產(chǎn)運(yùn)營必然要考慮城市發(fā)展特點(diǎn)，與經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系將更為緊密。
通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)方式出讓土地，與房企合作，成為大灣區(qū)內(nèi)眾多一二線城市越來越多采用的方法；而依靠地產(chǎn)搭載產(chǎn)業(yè)能力去獲取項(xiàng)目資源，也是房企的重要訴求。
第三，房地產(chǎn)運(yùn)營將由粗放走向精細(xì)，由單一走向多元?；浉郯拇鬄硡^(qū)各城普遍面臨“土地資源局限”狀況。搞房地產(chǎn)“成本上升”是大勢所趨。政府政策通過疏導(dǎo)“供需結(jié)構(gòu)”調(diào)整，緩減供需矛盾、引導(dǎo)資金均衡。作為生產(chǎn)、服務(wù)、生活三者載體的房地產(chǎn)市場將被賦予更多內(nèi)涵。未來房地產(chǎn)發(fā)展模式升級，房地產(chǎn)運(yùn)營將由粗放走向精細(xì)，由單一走向多元。
新浪樂居：有哪些問題會成為粵港澳大灣區(qū)會房地產(chǎn)市場的制約因素？
張中略：珠三角重點(diǎn)城市普遍土地開發(fā)強(qiáng)度較高。在一級土地市場上表現(xiàn)為珠三角土地成交面積逐年下降，近兩年趨勢尤其明顯。珠三角9市商住用地成交面積由2014年上半年的2183萬㎡下降至2017年上半年的1631萬㎡。
目前房地產(chǎn)市場以“供需雙控”為主要特點(diǎn)，除限購限貸限售外，包括城市更新、土地調(diào)控、及發(fā)展住房租賃市場等長期調(diào)控措施將對大灣區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢產(chǎn)生制約影響。
新浪樂居：能否介紹下雅居樂在粵港澳大灣區(qū)的戰(zhàn)略布局以及未來發(fā)展規(guī)劃？深耕大灣區(qū)對雅居樂的發(fā)展有什么影響？
張中略：雅居樂是出生在大灣區(qū)的企業(yè)，也是成長于大灣區(qū)的企業(yè)。1992年，雅居樂從中山起家，26年來，雅居樂深耕粵港澳大灣區(qū)，至今已在粵港澳大灣區(qū)精心打造超過70個(gè)項(xiàng)目。目前，雅居樂在粵港澳大灣區(qū)的土地儲備超1100萬，占雅居樂整體土地儲備的32.5%，未來潛力十分巨大。
目前在雅居樂大灣區(qū)的項(xiàng)目中，位于粵港澳大灣區(qū)幾何中心的中山雅居樂民森迪茵湖小鎮(zhèn)，占地約3500畝，處于廣州南沙、珠海橫琴、深圳前海三大經(jīng)濟(jì)自貿(mào)區(qū)所包圍的中心位置，擁有優(yōu)越的區(qū)位。同時(shí)，項(xiàng)目背靠大中山，在產(chǎn)業(yè)鏈上可以全面與中山、南沙展開合作，強(qiáng)力融入粵港澳大灣區(qū)核心城市群。項(xiàng)目從今年年初開售至今已累計(jì)銷售超過9個(gè)億。
2018年預(yù)計(jì)推出的項(xiàng)目中，大灣區(qū)項(xiàng)目就占有四分之一。2018年上半年，雅居樂在佛山、江門等大灣區(qū)內(nèi)拍的多幅地塊，并推出中山雅居樂民森迪茵湖小鎮(zhèn)、雅居樂惠州御賓府等多個(gè)灣區(qū)項(xiàng)目；2018年下半年，雅居樂還將在珠海、中山、江門等地推出多個(gè)灣區(qū)新項(xiàng)目。
目前，國家致力推動城鎮(zhèn)化發(fā)展，以及把“粵港澳大灣區(qū)”定位為世界級灣區(qū)，為雅居樂的業(yè)務(wù)發(fā)展帶來重大商機(jī)。未來，深耕粵港澳大灣區(qū)仍將是雅居樂重要的發(fā)展方向。
在全國布局的戰(zhàn)略基礎(chǔ)下，雅居樂還將繼續(xù)深入華南一、二線城市群，以期望獲得聯(lián)動效應(yīng)。同時(shí)，雅居樂積極開發(fā)具創(chuàng)意的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，進(jìn)一步擴(kuò)大市場份額。同時(shí)繼續(xù)透過招標(biāo)、拍賣、掛牌及股權(quán)收購等方式，來增加雅居樂的土地儲備，為長遠(yuǎn)銷售穩(wěn)步增長奠下穩(wěn)固根基。
新浪樂居：雅居樂曾提出未來三到五年內(nèi)，爭取地產(chǎn)占一半，其他產(chǎn)業(yè)占一半，那么目前在規(guī)模和投資拓展等方面，雅居樂有哪些戰(zhàn)略行動和目標(biāo)？
張中略：自2015年起，雅居樂業(yè)務(wù)架構(gòu)由“以地產(chǎn)為重”調(diào)整為“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)并行”的運(yùn)營模式。目前，雅居樂是一家以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)并行的綜合性企業(yè)集團(tuán)，旗下已擁有地產(chǎn)、雅生活等九大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)覆蓋國內(nèi)外超100個(gè)城市。未來，雅居樂不僅僅要做地產(chǎn)的制造商，更努力成為以地產(chǎn)為核心、貫通全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)供應(yīng)商和運(yùn)營者，致力于成為“優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)商”，助力每一個(gè)人的精彩生活。
